Luật sư tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

 1.Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Các cơ sở pháp lý

• Theo quy định tại Khoản 5 Điều 18Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều khoản về thời hạn giao, nhận căn hộ vàhồ sơ kèm theo là một trong những nội dung chính trong hợp đồng mua bán căn hộ.

• Theo quy định tại Khoản 1 Điều 23Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên mua căn hộ có quyền yêu cầu bên bán giaocăn hộ theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận tronghợp đồng.

• Theo quy định tại Khoản 4 Điều 22Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên bán căn hộ phải có nghĩa vụ giao căn hộcho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuậntrong hợp đồng.

Từ các cơ sở pháp lý trên, ta thấyrằng khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ về vấn đề chậm trễ trongviệc giao căn hộ mà lỗi do bên bán không thực hiện nghĩa vụ một cách đầy đủtheo hợp đồng hai bên đã thỏa thuận trước đó thì hành vi chậm trễ này đã cấuthành vi phạm nghĩa vụ của bên bán. Vậy bên mua phải làm gì để được bồi thườngthiệt hại do bên bán gây ra và bảo vệ quyền lợi của mình khi chậm trễ giao cănhộ? Trước khi tìm câu trả lời cho vấn đề này, chúng ta hãy cùng tìm hiểu cácthông tin liên quan sau:

Khi nào căn hộ chung cư được đưa vàokinh doanh?

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư được đưa vào kinh doanh phải thỏa mãn điều kiệnsau:

• Có từ 2 tầng trở lên, có nhiều cănhộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệthống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xâydựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Các tranh chấp thường gặp khi muabán căn hộ chung cư

Những tranh chấp hợp đồng mua báncăn hộ chung cư thường gặp hiện nay gồm:

• Chậm trễ tiến độ giao nhà dù bênbán đã nhận đủ tiền từ bên mua.

• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

• Chất lượng căn hộ chung cư khôngđược đảm bảo như cam kết trong hợp đồng.

• Chủ đầu tư mở dự án căn hộ chungcư nhưng chưa được phép và gây ra thiệt hại cho người mua.

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợpđồng mua bán căn hộ

Điều 18 Thông tư 03/2014/TT-BXD quyđịnh về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chung cư, căn hộ, tòa nhànhư sau:

• “Trường hợp các bên có tranh chấpvề các nội dung của hợp đồng thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết thông quathương lượng. Trong thời hạn … ngày, kể từ ngày một trong hai bên thông báobằng văn bản cho bên kia về tranh chấp phát sinh mà tranh chấp đó không được thươnglượng giải quyết thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theoquy định của pháp luật Việt Nam.”

Thủ tục giải quyết tranh chấp hợpđồng mua bán căn hộ được thực hiện như sau:

1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp lên Tòa án.

2. Tòa án xem xét đơn khởi kiện.

3. Sau khi thụ lý đơn, Tòa án mởphiên tòa xét xử sơ thẩm.

4. Trong trường hợp vụ án có tínhchất phức tạp, sẽ tiến hành xét xử phúc thẩm.

Quy định về tranh chấp hợp đồng dochậm trễ giao căn hộ

Trong mua bán căn hộ chung cư, chậm trễgiao căn hộ là vấn đề thường xuyên xảy ra gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bênmua. Chính vì thế, pháp luật cũng có những quy định cụ thể để giải quyết tranhchấp hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:

• Việc chậm trễ giao căn hộ là hànhvi vi phạm hợp đồng với bên mua. Do đó, khi bên bán vi phạm điều khoản này thìbên bán phải nộp một khoản phạt vi phạm cho bên mua theo mức mà hai bên đã thỏathuận từ trước. (Lưu ý rằng bên mua phải có điều khoản phạt vi phạm hợp đồngnày thì mới có quyền yêu cầu) (Khoản 9 Điều 18, Khoản 8 Điều 22 Luật Kinh doanhbất động sản 2014 và Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015).

• Trường hợp bên mua bị thiệt hại dolỗi của bên bán chậm trễ giao căn hộ thì bên bán có nghĩa vụ bồi thường toàn bộthiệt hại cho bên mua (chỉ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Thêm vàođó, theo yêu cầu của bên mua căn hộ khi xảy ra tranh chấp hợp đồng mua bán cănhộ thì Tòa án còn có thể buộc bên bán bồi thường thiệt hại về tinh thần cho bênmua. Mức bồi thường này sẽ do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc(Khoản 6 Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản 2014; Điều 360, Khoản 3 Điều 361và Khoản 1, 3 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015).

• Ngoài ra, trong tranh chấp hợpđồng mua bán căn hộ chung cư trên thì bên mua có thể yêu cầu bên bán chi trả chiphí phát sinh đối với bên mua do việc chậm trễ giao căn hộ mang lại và khoảnchi phí này không được trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại nêu trên (theoquy định tại Khoản 2 Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015).

Thông qua đó, khi xảy ra tranh chấphợp đồng mua bán căn hộ về việc chậm trễ giao căn hộ thì bên mua hoàn toàn cólợi thế trong việc yêu cầu bên bán phải thực hiện việc hoàn trả các số tiền màmình bị thiệt hại trong thời gian bị chậm trễ trong việc giao nhà, phạt vi phạmhợp đồng, yêu cầu bên bán phải thực hiện đúng nghĩa vụ.

2.Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà đất đúng quyđịnh pháp luật

Điều kiện để đảm bảo nhà ở tiến hànhgiao dịch mua bán được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014, cụ thể như sau:

• Thứ nhất, có giấy chứng nhận theoquy định của pháp luật

• Thứ hai, không thuộc diện đang cótranh chấp; khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đốivới trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

• Thứ ba, không bị kê biên để thihành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luậtcủa cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Thứ tư, không thuộc diện đã cóquyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩmquyền.

Điều kiện thứ hai và thứ ba ở trênkhông áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tươnglai.

Các giao dịch mua bán về nhà ở sauđây thì nhà ở không bắt buộc phải có giấy chứng nhận:

• Mua bán, thế chấp nhà ở hình thànhtrong tương lai

• Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sởhữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cưkhông thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật nhà ở2014

• Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhàở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trườnghợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quannhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Điều kiện các bên tham gia giao dịchmua bán nhà ở

Điều kiện của các bên tham gia giaodịch mua bán nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở 2014:

Thứ nhất, BÊN BÁN nhà ở

• Là chủ sở hữu nhà ở hoặc ngườiđược chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quyđịnh của Luật nhà ở và pháp luật về dân sự, trường hợp chuyển nhượng hợp đồngmua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặcngười đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

• Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủnăng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của LuậtNhà ở và pháp luật về dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừtrường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Thứ hai, BÊN MUA nhà ở

• Nếu là cá nhân trong nước thì phảicó đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch nhà ở theo quy địnhcủa pháp luật dân sự và không bắt buộc phải đăng ký thương trú tại nơi có nhà ởđược giao dịch;

• Nếu là cá nhân nước ngoài, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thựchiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam theo qyy định củaLuật nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trútại nơi co nhà ở được giao dịch.

Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà ở bắtbuộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 122Luật nhà ở 2014, trừ trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhànước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư.

Các dạng tranh chấp hợp đồng mua bánnhà đất thường gặp trong thực tế?

Các tình huống phát sinh tranh chấpphổ biến như sau:

• Bên bán nhà chết trong quá trìnhthực hiện hợp đồng mua bán nhà

• Bên bán nhà tăng giá bán nhà sovới giá đã thỏa thuận trước đó

• Chủ sở hữu nhà đã bán nhà và hoàntất xong thủ tục với bên mua nhà nhưng người thuê nhà không chịu bàn giao chobên mua

• Người được ủy quyền không được ủyquyền hợp lệ để bán nhà

• Bên bán và bên mua đơn phương hủythỏa thuận đặt cọc mua bán nhà

• Chủ đầu tư chậm bàn giao nhà và tựý thay đổi thiết kế

• Bên bán nhà không đảm bảo quyền sởhữu để bán, nhà thuộc sở hữu chung.

Các phương thức giải quyết tranhchấp hợp đồng mua bán nhà đất ?

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đấtlà một trong những tranh chấp dân sự. Các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở cóquyền lựa chọn các phương thức giải quyết khác nhau.

• Thứ nhất, thương lượng

• Thứ hai, hòa giải

• Thứ ba, giải quyết thông qua trọngtài thương mại (nếu đáp ứng quy định Luật Trọng tài Thương mại 2010) hoặc KHỞIKIỆN ra tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết theo đúng quy định của phápluật.

3.Tranh chấp hợp đồng dân sự

Tranh chấp hợp đồng dân sự là gì?

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa cácbên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Việc giaokết hợp đồng dân sự phải đảm bảo tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

• Tự do giao kết hợp đồng nhưngkhông được trái pháp luật, đạo đức xã hội;

• Tự nguyện, bình đẳng, thiện chí,hợp tác, trung thực và ngay thẳng.

Tranh chấp hợp đồng dân sự là nhữngmâu thuẫn, xung đột, bất đồng giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thựchiện các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ hợp đồng.

Tranh chấp hợp đồng có những đặcđiểm sau:

• Có hợp đồng giữa các bên. Hợp đồngđược giao kết theo 03 hình thức: lời nói, hành vi hoặc văn bản;

• Khi tranh chấp phát sinh, sự thỏathuận giữa các bên không còn tồn tại và thống nhất;

• Chủ thể tranh chấp là chủ thể củahợp đồng được giao kết;

• Tranh chấp hợp đồng luôn gắn vớilợi ích giữa các bên tranh chấp;

• Có sự vi phạm nghĩa vụ hoặc mộttrong các bên cho rằng bên kia vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc theo quyđịnh của pháp luật.

Các tranh chấp hợp đồng dân sựthường gặp

Hiện nay, tồn tại khá nhiều dạng hợpđồng (dân sự) như: hợp đồng mua bán tài sản, hàng hóa; hợp đồng vay tài sản;hợp đồng thuê tài sản; hợp đồng vận chuyển hành khách, hàng hóa; hợp đồng giacông; hợp đồng ủy quyền;… được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 và các luậtkhác có liên quan.

Dù đã có thỏa thuận và giao kết hợpđồng. Nhưng thông thường, các bên trong quan hệ hợp đồng dân sự thường tranhchấp những nội dung như:

• Thời điểm có hiệu lực của hợpđồng;

• Thời điểm chuyển giao rủi ro;

• Thời điểm giao hàng, thời điểmthanh toán;

• Quyền và nghĩa vụ giữa các bêntrong hợp đồng;

• Giá cả, phương thức thanh toán;

• Đối tượng của hợp đồng;

• Số lượng, chất lượng sản phẩm,hàng hóa;

• Trách nhiệm bồi thường thiệt hại,phạt vi phạm, …

• Hợp đồng là sự thỏa thuận. Do vậy,thương lượng (thỏa thuận) là phương thức ưu tiên áp dụng để “giải quyết tranhchấp” giữa các bên.

• Theo đó, các bên tiến hành traođổi, thỏa thuận về những bất đồng và đi đến một thỏa thuận thống nhất. Đểthương lượng đạt hiệu quả cao nhất, các bên cần hiểu rõ về hợp đồng và các quyđịnh của pháp luật để cùng ngồi thương lượng. Mà bản chất của thương lượng làthỏa thuận giữa các bên tranh chấp, không có sự xuất hiện của bên thứ ba.

• Do vậy, các bên có thể nhờ luật sưtham gia với vai trò là người đại diện để quá trình thương lượng đạt hiệu quảhơn.

Hòa giải

Hòa giải cũng là quá trình trao đổi,thỏa thuận và mang lại sự thỏa thuận thống nhất. Nhưng hòa giải khác với thươnglượng là có sự can thiệp của bên thứ ba, là người trung gian đứng ra giải quyếtxung đột, mâu thuẫn và đưa ra sự thống nhất.

Giải quyết tranh chấp tại Tòa ánhoặc trọng tài

Nhìn chung, pháp luật ưu tiên cácbên tự thương lượng, hòa giải. Trường hợp không thương lượng, hòa giải được thìcác bên có thể nộp đơn khởi kiện tại tòa án hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấptại trọng tài.

Trình tự giải quyết tranh chấp hợpđồng dân sự tại Tòa án

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 26,Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 (BLTTDS), thẩm quyền giải quyếtcủa Tòa án được xác định như sau:

• Hầu hết, Tòa án nhân dân cấp huyệnnơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết tranh chấp.

• Tuy nhiên, đối với tranh chấp màcó đương sự hoặc có tài sản ở nước ngoài theo khoản 3 Điều 35 BLTTDS thì do Tòaán nhân dân cấp tỉnh giải quyết.

• Ngoài ra, nguyên đơn có quyền lựachọn tòa án giải quyết theo quy định tại khoản 1 Điều 40 BLTTDS 2015.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kểtừ ngày thụ lý vụ án, Chánh án Tòa án quyết định phân công Thẩm phán giải quyếtvụ án, đồng thời Thẩm phán phải thông báo bằng văn bản đến các đương sự và cơquan, tổ chức có liên về việc đã thụ lý vụ án. (Điều 196, Điều 197 BLTTDS 2015).

Quá trình giải quyết vụ án được tiếnhành theo thủ tục sơ thẩm và các thủ tục khác theo quy định chung về tố tụngdân sự.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên giatư vấn luật trên kênh HTV, VTV, THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôilà hãng luật tổng hợp nhiều đội ngũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyênviên, cộng tác viên có trình độ cao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm,kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năng tư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệmvà đạo đức trong nghề nghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý-cao quý vì nghề luật sư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sưbảo vệ cho những nạn nhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư lànghề rất nguy hiểm và khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sưluôn gặp nguy hiểm vì sự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sưthì phải có tâm, có đạo đức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề,chấp nhận có khăn, hy sinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnhhưởng đến công việc, cuộc sống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luậtsư đúng nghĩa. Niềm vui của luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúpđược cho thân chủ, đem lại công bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đemlại công bằng cho xã hội. 

 Luậtsư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình- Luật sư sáng lập luật sưGia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấn được rất nhiều hãng truyềnthông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấn pháp lý, tư vấn pháp luậttrên các Kênh truyền hình uy tín như:  Đài Truyền hình TPHCM(HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyền hình Vĩnh Long,Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đài tiếng nói Việt Nam,Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phátthanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Pháp luật TPHCM, Báo tuổitrẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, Báo Vnxpress, Báo công annhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sư được Trường Đại họcluật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòa giả định cấp trườngĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân, Nhiều trường đại họcuy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thông uy tín. Là Luậtsư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng nổi tiếngtrên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ đại án Ngân hàngNavibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷ Long Thành - Dầugiây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người, Hiếp dâm, Dâm ô, LừaĐảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụ án khác về dân sự,kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lạiniềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm cônglý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôicùng tư vấn luật và cố vấn pháp lý cho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nướcrất lâu năm.

Trân trọngcảm ơn!.